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Le propriétaire face au choix de son locataire : sélectionner, oui... discriminer, non !
par Nicolas Bernard, le 1er juillet 2015

Un propriétaire ne peut réserver ses locations d’immeuble aux personnes disposant de revenus suffisants. C’est en substance ce que le président du tribunal de première instance de Namur a décidé le 5 mai dernier.(voyez la décision ci dessous en format pdf)

C’est le droit au logement et la non-discrimination qui étaient en cause dans cette affaire emblématique.

Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles, nous expose les tenants et aboutissants de cette affaire.

1. Ce 5 mai 2015, le président du tribunal de première instance de Namur a prononcé, sur requête du Centre interfédéral pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme et les discriminations, une importante condamnation à l’encontre d’un propriétaire-bailleur. Sur ses annonces de mise en location, ce dernier déclarait expressément, il est vrai, ne retenir que les candidats locataires pourvus d’un contrat de travail à durée indéterminée et bénéficiant d’un seuil minimal de revenus. Le juge l’a donc enjoint à « cesser » son « comportement discriminatoire », sous peine d’astreinte, c’est-à-dire le paiement d’une somme d’argent (en l’espèce 500 euros) par infraction constatée.

2. Contrairement à une idée reçue, la liberté contractuelle, c’est-à-dire la possibilité offerte à chacun de conclure un contrat avec qui il veut, n’est pas absolue, en matière de bail comme dans d’autres domaines.

Issues de la transposition de directives européennes, trois lois encadrent en droit belge le choix fait par le bailleur, empêchant ainsi toute inégalité de traitement basée sur des critères tels que la race, le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle, le handicap, etc. ; la législation qui concerne la « fortune », en cause ici, date du 10 mai 2007.

Les directives européennes s’enracinent elles-mêmes dans un constat implacable, corroboré encore par le récent Baromètre de la diversité - Logement du Centre interfédéral pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme et les discriminations, de 2014 : le marché du logement, entre autres, est traversé de logiques discriminatoires, qui voient des propriétaires (guidés par des préjugés la plupart du temps) refuser des candidats locataires en raison uniquement de leur couleur de peau, de leur statut d’allocataire social (« C.P.A.S. s’abstenir »), etc. À cet égard, la formule « désolé c’est déjà loué » est devenue emblématique de ce type de dérives.

3. Certes, la discrimination fondée sur la fortune est susceptible d’être « justifiée » par un « but légitime » (et à la condition que les moyens de réaliser ce but soient « appropriés et nécessaires »). Le propriétaire de Namur, à cet égard, soutenait avoir connu dans le passé de nombreux « déboires locatifs », qui l’ont conduit à souscrire une « assurance protection juridique » (couvrant notamment le « chômage immobilier »). C’est, affirmait-il, la compagnie d’assurances qui impose de telles mentions sur les annonces locatives.

L’argumentation ne convainc pas le juge.

Certes, il est « normal » que le propriétaire cherche à se rassurer sur la solvabilité de ses éventuels futurs locataires. Toutefois, et sans raison apparente, l’intéressé « exclut de facto » tous ceux qui, sans être inscrits dans une relation de travail à durée indéterminée, n’en sont pas moins susceptibles de bénéficier de revenus réguliers, comme les pensionnés, les titulaires d’une allocation de remplacement, les ménages qui tirent leurs ressources d’actions/d’obligations ou encore de biens donnés en location, etc. A cette aune, l’élément d’explication avancé par le propriétaire namurois ne saurait tenir lieu d’objectif légitime, et ce, d’autant moins que le contrat le reliant à la compagnie d’assurances n’est pas aussi prescriptif qu’il le prétend.

De manière générale, les titulaires d’un contrat à durée indéterminée ne jouissent pas d’une stabilité professionnelle nécessairement plus grande que les autres, vu la précarité actuelle du marché de l’emploi. A contrario, des organismes tels que le Fonds du logement (qui octroie des prêts hypothécaires à taux réduit à des familles aux moyens limités) aiment à souligner que l’allocataire social, aidé par la puissance publique, connaît généralement moins de défaillances (dans le remboursement du prêt) qu’un travailleur.

4. Est-ce à dire que le propriétaire est « condamné » à devoir accepter n’importe quelle personne intéressée ? Non pas.

Il reste libre de retenir le candidat le plus à même à son estime de remplir les obligations locatives (le paiement du loyer entre autres) mais la sélection doit impérativement reposer sur base objective. Concrètement, il n’est pas obligé de confier à une personne sans ressources les clefs de son logement de standing, par exemple, mais il est tenu de procéder à un examen au cas pas cas, sans se laisser influencer par des stéréotypes (par définitions généraux et qui ne disent rien sur la capacité contributive réelle de l’individu). Et que ces idées préconçues se nourrissent d’expériences (négatives) vécues effectivement dans le passé n’y change rien.

En définitive, seule la hauteur des revenus peut être prise en considération et pas l’origine ou la nature de ceux-ci ; telle est, du reste, la position officielle de la Commission de la protection de la vie privée (Voy. la recommandation n° 01/2009 du 18 mars 2009 aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires, SE/08/128). celle-ci d’ailleurs, contrairement à un autre lieu commun, ne proscrit pas par principe le recours à la fiche de paie, par exemple.

Pour revenir au jugement qui nous occupe, l’exercice d’un emploi à durée indéterminée ne constitue en rien, par soi, une garantie de solvabilité. Et ce raisonnement prospère dans d’autres contextes puisqu’il a été jugé que l’article 23 de la Constitution consacrant le droit au logement interdit au propriétaire de subordonner la conclusion d’un contrat de bail à l’accession (du candidat) à un emploi « fixe » (Juge de paix de Roulers, 1er mars 1996, Rechtskundig Weekeblad, 1997-1998, 1054). Et, d’après les informations en notre connaissance, le montant minimal de revenus exigé s’avérait tout à fait disproportionné par rapport au loyer demandé (dans un rapport de quatre à un), ce qui peut attester d’une volonté délibérée d’écarter les ménages moins aisés. En général, c’est un rapport de trois à un qui est admis ; en d’autres termes, le loyer peut atteindre jusqu’à 33 % des revenus du ménage sans compromettre l’équilibre budgétaire de celui-ci.

Mutatis mutandis, ce raisonnement est tenu par les banques également (à propos du « poids » pour le ménage de l’éventuelle mensualité hypothécaire) au moment d’évaluer la prise de risque liée à l’octroi ou non d’un prêt pour l’achat d’un logement.

5. Intéressante, la présente décision ne l’est pas uniquement en raison de son contenu ; la procédure judiciaire mise en branle mérite également des égards, sur plusieurs aspects.

C’est qu’il s’agit d’une action dite en cessation. Instruite « selon les formes du référé », elle débouche dès lors sur une décision extrêmement rapide, sans pour autant requérir la preuve de l’urgence (elle est présumée dans ce contexte). Rapide, la décision qui en découle se caractérise également par son efficacité puisque le juge qui ordonne au bailleur de mettre un terme à son attitude illégale est libre d’assortir son commandement d’une astreinte (somme d’argent à acquitter par jour de retard mis à s’exécuter).

En revanche, l’action en cessation n’a le pouvoir ni de dissoudre la convention locative conclue (avec un autre) au mépris des règles anti-discrimination, ni (encore moins) de forcer le contrevenant à passer bail plutôt avec le candidat — injustement — évincé ; on toucherait là au noyau dur de ce que les juristes appellent l’autonomie de la volonté en matière contractuelle, c’est-à-dire la liberté pour chaque partie de conclure le contrat avec celui qui elle choisit. Par contre, une indemnité forfaitaire (de 650 ou 1.300 euros) peut être attribuée à la personne qui a fait l’objet du traitement discriminatoire... pour autant que celle-ci porte formellement l’affaire devant un tribunal.

Car, last but not least, la législation a autorisé des personnes morales à agir en justice à la place des victimes. Trop souvent, en effet, celles-ci n’entreprennent aucune démarche judiciaire, de peur de s’aliéner définitivement le propriétaire. Ici, le Centre interfédéral pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme et les discriminations était à la manœuvre, non sans réussite manifestement.

Que celle-ci inspire dès lors d’autres actions...

Votre point de vue (9 réactions)

  • Le 17 mai à 06:43, par David Brognaux

    Pour les bailleurs méfiants, il existe au jour d’aujourd’hui des assurances qui couvrent jusqu’à 12 mois de loyers impayés.

    Et ce, pour 5% du prix locatif annuel.

    La sécurité n’a pas de prix....

  • Le 15 janvier à 12:07, par Un proprio en colère

    J’adore cela...

    Un locataire n’ayant jamais été propriétaire trouve illogique qu’un proprio soit exigeant et surtout méfiant..

    Mais dès qu’il franchiront enfin le cap en achetant un bien, (au lieu de vouloir le beurre et l’argent du beurre en gueulant haut et fort qu’il ont tous les droits à des logement décent... )

    Ses logement décent, et bien c’est déjà moi qui me crève le cul plus de 60 H semaine en horaire de malade (journée, nuit, weekend, jours feriez j’ai encore fait noël et nouvel an au taf, pour payer plus de 600€ par mois pour un remboursement de 100.000€ pendant 35 longue années, sans compter mon prêt de 44.000€ pour les rénovation que j’effectue moi-même à mes heures perdu alors que j’ai des enfants avec qui je ne passe pas beaucoup de temps.. !!! en plus de cela il me faut un peu en ... alors je me consacre aussi à la photo et tout ça, pour savoir joindre les deux bouts..

    Personne n’empêche les locataires à devenir propriétaire et ainsi voir l’envers du décors..

    Si je dois accepter le premier venu juste pour être un proprio sympa, je ne suis pas sortir de l’auberge.. Ma maison, c’est toute ma vie.. Les locataires ne risquent pas grand choses.. un propriétaire risque une vie entière de travail..

    Aucun revenu n’est stable, ni cdi, ni cdd, ni chomage, ni cpas... rien n’est jamais acquit à vie.. et surtout, celui qui voit le chômage ou CPAS comme Solution à vie, n’est surement pas normal, cela ne reste que de l’aide temporaire.. il faut se bouger le cul...
    Comme tout le monde -_-

    A bon entendeur

  • Le 8 juillet 2015 à 10:57, par Ourasi

    Je salue ce magistrat car il respecte à tout le moins l’article 2 du Traité de Lisbonne. In fine la Loi sur les baux belge n’indique en aucun cas qu’il faut montrer 3 fiches de salaires et/ou autres revenus, demander des renseignements au bailleur précédent. Nous savons que la Belgique n’est pas un bon élève européen et qu’elle a été condamnée de nombreuses fois par la Cour Européenne des Droits de l’Homme.
    Les jugements sont toujours en faveur des bailleurs et peu de locataire remporte une procédure civile et/ou à tout le moins des dédommagements.

    Si l’on souhaite appliquer la loi française, il faut que les parties respectent chacune leurs obligations ce qui est de loin le cas des bailleurs souvent de mauvaise fois.
    Le belge a une brique dans le vente et l’art de l’arnaque.

  • Le 3 juillet 2015 à 14:46, par Gisèle Tordoir

    A la lecture, tant du présent article que du jugement complet intervenu, je me pose ces questions : comment un propriétaire peut-il s’assurer que le(s) locataire(s) est (sont) en mesure de payer régulièrement (tous les mois) le loyer ? Sur quelle(s) base(s), argument(s), peut-il "choisir" le(s) locataire(s) ? En cas de souci, le propriétaire n’a donc d’alternative que d’intenter une action en justice ? Depuis mes 18 ans jusqu’il y a 10 ans maintenant, j’ai toujours été locataire. Il est vrai que j’ai connu des expériences désagréables dont celle du refus d’un proprio de me louer son studio du fait, qu’en l’absence de parents, je n’avais aucune personne pouvant se porter garante pour moi. Même si ce n’est pas sympa, je peux comprendre ce proprio. Je ne lui en ai pas voulu pour autant, je n’ai intenté aucune action, je suis allée voir ailleurs et j’ai trouvé ailleurs. Si tous étions corrects, honnêtes, ce besoin d’assurance des parties n’aurait aucune raison d’être mais c’est loin d’être le cas, malheureusement. Et ici, je ne prends pas uniquement la défense des proprios mais je comprends que, propriétaire(s) d’un bien mis en location, ce dernier s’inquiète et s’enquiert de la capacité financière du candidat locataire. Ne dit-on pas "mieux vaut prévenir que guérir" ? Que faire, dès lors, pour éviter ce genre de situation délicate, dont certains aspects comme la culture, le mode de vie (pour exemples) pourraient représenter des inconvénients réels pour les voisins ? La suggestion et la remarque de l’intervenant Skoby me semblent très réalistes et logiques : investir à l’étranger et laisser les régions et/ou communes s’atteler à la politique du logement et répondre au besoin de logement pour tous...

  • Le 2 juillet 2015 à 22:48, par Géronimo

    Sélectionner, oui. Discriminer, pas question.
    Le juge ne dit pas du tout qu’on ne peut pas sélectionner sur base de la richesse. Il dit simplement que refuser tout locataire sans un CDI, c’est discriminant.

    Mais tout de suite, on vient raconter n’importe quoi. Il n’est pas illégal de sélectionner sur base des revenus. Et pour moi, un revenu non saisissable "vaut moins" qu’un revenu non saisissable...

    Mettre dans le sous-titre en gras "Un propriétaire ne peut réserver ses locations d’immeuble aux personnes disposant de revenus suffisants.", c’est sous-entendre que le propriétaire ne peut même pas demander les revenus de ses locataires.

    Or, bien caché dans le texte, on retrouve "Certes, il est « normal » que le propriétaire cherche à se rassurer sur la solvabilité de ses éventuels futurs locataires."

    Mais alors, où se trouve la limite ? 25% des revenus ? Certains propriétaires ont déjà été traité de marchand de sommeil par un juge parce que le loyer et les charges représentent 50% des revenus. Mais quel bénéficiaire d’un RIS va trouver à se loger si il faut un loyer de max 33% d’un RIS de 817€. Sont-ils tous à envoyer en logement social ? Et attendre à la rue pendant 10 ans qu’une place se libère ?

    Bref, ce jugement est très bon. Mais les interprétations qui en sont faites sont largement injustifiées. Relisez le jugement complet, et vous saurez que le juge n’a pas interdit de sélectionner suivant l’état de fortune...

    Bien à vous

    Un propriétaire

  • Le 2 juillet 2015 à 15:47, par skoby

    Je ne salue pas ce magistrat, qui ne met certainement pas ses économies dans
    de l’immobilier locatif. Si vous ne pouvez même pas essayer de savoir si le candidat
    locataire a les moyens financiers de s’offrir la location de ce logement, n’achetez plus
    rien en Belgique et investissez à l’étranger. On verra si le gouvernement, les régions,les communes construiront les logements sociaux nécessaires au logement de tous.

  • Le 2 juillet 2015 à 15:07, par Amandine

    Dans ma jeunesse, on m’avait inculqué de ne pas consacrer plus de 25 % à mes charges locatives. Aujourd’hui, on cite le chiffre de 33 %.
    Mais cette norme est-elle réaliste ?
    A Bruxelles, un grand nombre de personnes isolées, travailleurs, allocataires sociaux, pensionnés, gagnent moins ou à peine plus de 1.000 euros par mois, alors qu’en raison de la spéculation immobilière et de la carence en logements sociaux, il est quasi impossible de trouver à se loger à un loyer inférieur à 500 - 600 euros.
    En ce qui me concerne, mon loyer représente environ 60 % de mes revenus, une pension de salariée presque complète.
    Si la norme de 33 % devait être appliquée, je ne trouverais tout simplement pas à me loger.

  • Le 2 juillet 2015 à 12:21, par Frank

    Pour contourner le problème, une manière de se prémunir est de demander à avoir un contact direct avec l’ancien propriétaire (en vérifiant que c’est bien la personne). Très souvent, quand on pose cette question, il y a des candidats locataires qu’on ne revoit plus...
    Idem pour demander la preuve de payement régulier des 12 derniers loyers antérieurs...
    Pour le reste, les charges locatives totales ne doivent pas représenter plus d’1/3 des revenus. Sinon, le budget du locataire devient invivable.
    Par ailleurs, il y a des cultures particulièrement bruyantes, de notre point de vue, et qui en plus vont dormir de manière habituelle aux petites heures.
    Cela ne pose pas trop de problèmes dans une maison individuelle, mais bien quand il y a plusieurs logements dans le même immeuble. Si en donnant rendez-vous à des locataires vous les entendez parler à 50 mètres de distance, alors qu’il s’agit d’une conversation "normale" ou d’un simple coup de téléphone, dites-vous bien que cela deviendra un cauchemar pour les voisins !
    Pour réflexion...

  • Le 2 juillet 2015 à 11:56, par Georges-Pierre Tonnelier

    Je salue le courage de ce magistrat.

    Il est inacceptable, dans un État de droit qui se veut démocratique, que des citoyens ne puissent se trouver un logement à des conditions décentes.

    De plus, il faut savoir qu’une allocation sociale (CPAS, mutuelle, etc...) est beaucoup plus stable qu’un revenu issu du travail, du moins dans le cadre d’un contrat d’emploi, le statut des fonctionnaires étant d’une stabilité que je dirais comparable, mutatis mutandis, à peu de chose près, celle d’un allocataire social - la comparaison s’arrêtant bien entendu là.

    En effet, nul n’ignore qu’un contrat d’emploi peut se rompre et donc un revenu issu d’une telle relation contractuelle peut se perdre relativement rapidement, du moins à l’échelle d’un contrat de bail, qui, dans le type de cas qui nous occupe, se mesure d’office en année.

    Le propriétaire qui compte sur les revenus d’un CDI pour se garantir un loyer payé en temps et en heure, en excluant les autres types de revenus, commet non seulement une faute au sens légal du terme, ainsi que l’a dit pour droit le jugement a quo, mais également une erreur de gestion de son bien.

    Pour le surplus, je me demande pourquoi le propriétaire, si son contrat d’assurance protection en justice était aussi contraignant et incluait des clauses susceptibles d’entraîner sa condamnation, n’a pas cité sa compagnie d’assurance à la cause, en intervention forcée.

    Georges-Pierre Tonnelier, Juriste

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