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Copropriété et médiation
par Pierre-Paul Renson, le 8 février 2016

Un internaute visiteur de Justice-en-ligne nous a fait part de ses préoccupations quant à la manière dont se résolvent les litiges de copropriété. Il se demande notamment si les coûts en la matière ne peuvent être réduits.

Pierre-Paul Renson, avocat spécialiste en droit des biens, médiateur agréé en matière civile et commerciale, secrétaire de la commission fédérale de médiation, coordinateur scientifique des formations en médiation au sein d’AVOCATS.BE, propose quelques solutions par le recours à la médiation.

1. Tout différend où les parties ont des prétentions contraires, voire contradictoires, auxquelles elles pourraient mettre fin volontairement moyennant des concessions réciproques (ainsi que les contestations à naître pour autant que les parties aient l’intention de les prévenir et qu’il y ait des concessions réciproques) peuvent faire l’objet d’une médiation au sens de la septième partie du Code judiciaire (art. 1724) (lire à ce sujet : P.-P. RENSON, La médiation civile et commerciale : comment éviter les aléas, le coût et la durée d’un procès, Louvain-La-Neuve, Anthemis, 2010, p. 21).

L’on peut donc recourir à la médiation pour tenter de régler la plupart des conflits entre copropriétaires (bon nombre de ceux-ci étant des conflits de voisinage particulièrement âpres), les différends entre ceux-ci et le syndic, ainsi que les conflits entre les copropriétaires et les tiers (qu’il s’agisse du syndic, des voisins, de l’un ou l’autre architecte ou entrepreneur, etc.) (P. P. RENSON, « La copropriété, un terreau fertile pour la médiation », in J.-P. Lannoy et C. Mostin (dir.), De la prévention à la résolution des conflits en copropriété, Bruxelles, Larcier, 2013, pp. 309 à 344).

Un accord ne pourra toutefois être conclu en médiation que pour autant qu’il ne viole pas l’ordre public et les bonnes mœurs. Ainsi, il est notamment exclu que les copropriétaires s’accordent en médiation sur la réalisation de travaux en violation des prescriptions urbanistiques.

2. La spécificité des relations entre les copropriétaires – qui sont en principe vouées à perdurer – et entre ceux-ci et les tiers, ainsi que le caractère complexe de la plupart des litiges liés à la copropriété, sont autant d’éléments qui plaident en faveur du recours à la médiation en cas de litige.

Il n’en demeure pas moins que la médiation n’a pas vocation à régler tous les différends, mais comment s’en assurer à moindre frais ?

À défaut de consulter un professionnel, l’on peut s’en référer à divers tests et questionnaires établis par des professionnels qui permettent de déterminer rapidement les éléments plaidant en faveur du recours à la médiation (Voy. entre autres P.-P. RENSON, La médiation civile et commerciale : comment éviter les aléas, le coût et la durée d’un procès, op. cit., pp. 22 à 25).

Globalement, si les parties sont vouées à conserver et à entretenir des relations sociales, de voisinage, d’affaires, ou autres, à moyen ou à long terme, si les questions en litige sont confidentielles, si l’objet du différend est complexe en fait ou en droit, si les aléas, le coût et la durée d’une éventuelle procédure sont importants et si les parties souhaitent une ou plusieurs solutions durables et négociées à leur différend, ce dernier devrait idéalement être réglé en médiation.

3. Toute personne capable de mettre fin volontairement à un différend qui la concerne moyennant les concessions réciproques susvisées peut participer à une médiation volontaire ou judiciaire. Les syndics et la plupart des copropriétaires, exception faite des majeurs sous minorité prolongée et des autres incapables, peuvent donc participer à une médiation.

4. Mais qui représente l’association des copropriétaires en médiation et quels sont les pouvoirs de ce(s) représentant(s) ?

Aux termes de l’article 577-8, § 4, 6°, du Code civil, le syndic est chargé de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes, et ce quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété.

Cette disposition ne confère pas au syndic le pouvoir de participer à toutes les médiations et, de surcroît, à conclure n’importe quel accord de médiation. Ainsi, l’on voit mal le syndic représenter l’association des copropriétaires dans un différend où il est lui-même partie.

Dès l’instant où le pouvoir de gestion du syndic est, en règle, limité aux actes d’administration provisoire, aux actes conservatoires et à l’administration des fonds (article 577 8, § 4, 4° et 5°, du Code civil), il ne peut valablement représenter l’association des copropriétaires pour les questions qui excèdent ses pouvoirs qu’en présence d’un mandat déterminé.

L’association des copropriétaires peut donc soit conférer au syndic et/ou à un copropriétaire, voire à un tiers, un mandat de représentation et de négociation avec des limites claires et précises.

Sous réserve de ce qui précède, la participation concrète de l’association des copropriétaires, des copropriétaires à titre personnel et de l’association des copropriétaires à une médiation volontaire ou judiciaire ne pose guère de problèmes pratiques.

Reste à savoir si la partie adverse peut également participer à une médiation. À cet égard, soulignons que le Code judiciaire, en ce qu’il exige une loi ou un arrêté délibéré en conseil des Ministres pour autoriser les personnes morales de droit public (l’État, les communautés, les régions, les provinces, les communes, etc.) à participer à une médiation volontaire ou judiciaire, viole le droit européen depuis plusieurs années (Voy. not. Th. BOMBOIS et P.-P. RENSON, « La directive du 21 mai 2008 ‘sur certains aspects de la médiation en matière civile et commerciale’ et sa transposition en droit belge », Revue européenne de droit de la consommation, 2009, pp. 521 à 548). La réforme prochaine de la septième partie du Code judiciaire devrait régler définitivement cette question.

5. L’on peut contractuellement prévoir qu’en cas de différend suscité par la formation, l’exécution, l’interprétation et/ou la rupture du contrat, une médiation volontaire ou judiciaire devra être mise en mouvement préalablement à tout autre mode de règlement des conflits.

Cette clause dite de médiation, qui ne fait nullement obstacle aux mesures conservatoires et provisoires, permet d’obtenir la suspension temporaire de l’examen de l’affaire par l’arbitre ou le juge saisi tant qu’une médiation n’a pas été tentée, et ce pour autant que cet argument soit soulevé au début du procès, avant tout autre argument, que la clause soit valable et qu’elle n’ait pas pris fin en ce qui concerne le différend (article 1725 du Code judiciaire).

L’attrait d’une telle clause est, entre autres, de préserver les relations entre les parties et de limiter, autant que faire se peut, les aléas, le coût et la durée du règlement des différends.

6. Aux termes de l’article 577-4, § 1er, alinéa 4, du Code civil, le règlement de copropriété comprend la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes.

Dès l’instant où de multiples différends sont liés, entre autres, à la formation, à l’exécution et à l’interprétation des règlements de copropriété, il serait judicieux de généraliser l’inclusion de clause de médiation dans pareils règlements.

Par ailleurs, aucune disposition légale ne s’oppose à l’inclusion d’une clause de médiation dans les statuts. Bien au contraire, l’efficacité, la rapidité et le coût modéré des médiations civiles plaident en faveur de l’inclusion de pareille clause dans les statuts.

L’inclusion d’une clause de médiation peut également s’avérer opportune dans les contrats conclus avec les tiers, qu’il s’agisse d’entreprises de nettoyage, d’entreprises de construction, d’architectes, d’avocats ou autres.

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