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L’action en cessation de la vacance immobilière à Bruxelles : un premier succès pour les associations
par Nicolas Bernard, le 5 avril 2016

Le maintien de logements sans occupants, ce que l’on appelle la « vacance immobilière », n’est pas une fatalité et la Justice peut être saisie pour qu’il y soit mis fin, à Bruxelles en tout cas. Et les associations jouent un rôle en la matière, comme un jugement de ce 11 décembre 2015 du Tribunal de première instance de Bruxelles vient de l’illustrer.

Cela mérite une explication d’un expert en ces questions, Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles.

1. La décision prononcée le 11 décembre 2015 par le Tribunal civil de Bruxelles (voir le document PDF en dessous de l’article) a incontestablement quelque chose de détonant : voilà une association (le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat – R.B.D.H.) qui non seulement traduit en justice le propriétaire d’un logement vide mais, en plus, triomphe et obtient condamnation de son adversaire à mettre fin à l’inoccupation… La chose n’est pas courante assurément ! Un retour en arrière s’impose dès lors.

2. Confrontée à une vacance immobilière persistante, que ne sont pas parvenu à éradiquer les différents mécanismes adoptés à cet effet (réquisition fédérale, droit de gestion régional, taxes communales), la Région bruxelloise a décidé le 30 avril 2009 de promulguer une ordonnance fondatrice, qui à la fois érige l’inoccupation en infraction (administrative), amende à la clef, et instaure une action en cessation (dérivée du droit de l’environnement). Ouverte à tout opérateur immobilier public ainsi que, et le fait mérite d’être souligné, à une série d’associations agréées, celle-ci donne latitude au juge de requérir du propriétaire du bâtiment abandonné qu’il « prenne toute mesure utile afin d’en assurer l’occupation dans un délai raisonnable », de quelle que manière que ce soit (occupation personnelle, mise en location, vente, etc.). Cette procédure recèle une double vertu supplémentaire : la rapidité (puisqu’elle s’instruit « comme en référé », dans les deux jours donc) et son pouvoir dissuasif (dès lors que le juge est libre d’assortir sa décision d’une astreinte, somme d’argent à payer par jour de retard mis à s’exécuter).

Certes, des autorités publiques (comme la Ville de Bruxelles) avaient déjà mobilisé cet outil, avec succès, comme le montrent un arrêt du 10 janvier 2012 de la Cour d’appel de Bruxelles et une ordonnance de référé du 31 janvier 2012 du Tribunal civil de Bruxelles) ; concernant toutefois les associations, il s’agit d’une incontestable première, qui justifie le présent coup de projecteur.

3. Les faits de la cause, ici, sont les suivants. Dans le cadre de l’ordonnance de 2009, les propriétaires d’une maison unifamiliale vide sont mis en demeure par le R.B.D.H. de mettre un terme à l’abandon. Ils s’abstiennent cependant de réagir, se contenant d’invoquer des travaux à réaliser dans les lieux. Saisi de l’affaire, le tribunal civil, dans un premier temps, ordonne aux propriétaires la production des preuves du bon avancement des rénovations ; las… il ne reçoit à la place que quelques devis vagues et extrêmement partiels, ce qui le conduit à rejeter une nouvelle demande de continuation de la cause. Et, par ordonnance prise le 11 décembre 2015, le président du tribunal a tout à la fois sommé les propriétaires d’introduire (dans les six mois de la signification du jugement) une demande de permis d’urbanisme « complète et recevable », de poursuivre « l’ensemble » des travaux (dans les six mois de la délivrance de cette autorisation urbanistique) et, enfin, d’assurer l’occupation « effective » du bien (dans les six mois qui suivent la fin des réfections). En sus, le dépassement du délai entraînera, pour chacune de ces trois étapes, la débition d’une astreinte (fixée à 20 euros par jour — avec un plafond arrêté à 150.000 euros).

4. Pour autant, force est de constater que le juge observe une certaine modération à l’égard des propriétaires, à un double titre.

D’abord, de réouverture des débats en continuation de la cause (en d’autres termes, à force de reporter le traitement de l’affaire), le président du tribunal a tout de même laissé aux propriétaires plus de sept mois encore pour rendre compte de l’inoccupation… en pure perte manifestement. Au total, près d’un an et demi s’est écoulé depuis la mise en demeure initiale, sans que la situation évolue. Il s’agissait donc de manœuvres dilatoires dans le chef des intéressés, dépourvus d’intention réelle de donner un quelconque usage au bien. Or, pareille prévenance (de la part de la justice) ne se justifie peut-être pas dès lors que, en amont, la procédure de l’action en cessation ne peut déjà s’enclencher (avec la mise en demeure) qu’après douze mois au moins à dater du premier constat d’inoccupation… (soit la durée minimale de vacance pour qu’un bien vide puisse officiellement être considéré comme inoccupé).

Ensuite, le magistrat n’ordonne pas la cessation immédiate de l’infraction ; il octroie encore divers (généreux) délais pour, respectivement, soumettre une demande de permis, réaliser les travaux et occuper le bien, toutes choses en réalité qui avaient déjà été réclamées auparavant.

Partant, il n’aurait pas été scandaleux pour le tribunal d’en venir plus rapidement (sinon de suite) à l’étape finale. Tout est fait manifestement pour ménager les auteurs de l’infraction ; en témoigne d’ailleurs le montant somme toute modeste de l’astreinte. Or, cette (relative) clémence ne manque pas de surprendre dans la mesure où le juge épingle lui-même « l’absence de volonté manifeste » des propriétaires ; il n’est pas sûr, à cette aune, que la pression pécuniaire soit ici de nature à les faire bouger davantage, tant il est notoire que les profits escomptés de la spéculation immobilière excèdent, et de loin, les coûts éventuels liés aux taxes, amendes et autres astreintes…

Quoi qu’il en soit, cette difficulté révèle les limites d’un texte de loi par trop générique qui, pour faire cesser l’infraction, autorise le tribunal à imposer au propriétaire de prendre « toute mesure utile », indistinctement.

En tous cas, si le luxe de précautions observé en l’espèce s’explique par l’incertitude dans laquelle le juge estimerait se trouver quant à la légalité d’une action en cessation (qui porte atteinte, il est vrai, au droit de propriété), celui-ci doit savoir que le dispositif bruxellois, dûment entrepris devant la Cour constitutionnelle pour méconnaissance notamment de l’article 16 de notre Charte fondamentale, est sorti parfaitement indemne de l’examen (arrêt n° 91/2010 du 29 juillet 2010), en chacun de ses volets. Notons, à titre de comparaison, que la jurisprudence antérieure s’était montrée autrement sévère, tant pour ce qui est des délais que de l’astreinte.

On se permet juste d’espérer que la bienveillance ici manifestée par le tribunal n’est pas imputable à la nature particulière du demandeur, à savoir une association (peu rompue à la démarche du contentieux judiciaire) ; pour une première, le juge a peut-être cherché (fût-ce inconsciemment) à éviter de « faire des vagues ».

5. Surabondamment, on relèvera encore que le tribunal civil adosse sa décision sur un argument a contrario : attendu que les travaux projetés n’avaient pas fait l’objet de la demande de permis d’urbanisme requise, repousser la demande initiale reviendrait de la part de la justice à cautionner des réfections illicites.

La thèse ne convainc pas cependant. Au-delà du fait que la discussion semble ici purement rhétorique (les propriétaires n’ont jamais eu dans l’idée d’engager véritablement la mise aux normes annoncée), le principe cardinal de « l’indépendance des polices » (c’est-à-dire du fait que les règles organisant la vie sociale et limitant, si nécessaire, des libertés à cet effet, notamment pour en promouvoir d’autres, doivent s’appliquer de manière autonome, sans qu’un corps de règles puisse principe en limiter l’application d’autres) doit faire échec selon nous à l’importation dans la matière du logement de règles issues du droit de l’urbanisme. À preuve ou à témoin, le Conseil d’État (arrêt Isenrentant du 24 juin 2003) a refusé de faire droit à la requête d’une dame ayant subdivisé illégalement un immeuble en kots et craignant que la réponse négative opposée à sa demande de permis d’urbanisme de régularisation emporte refus similaire pour sa demande de permis de location ; ce dernier, assure la haute juridiction administrative, se délivre indépendamment de la conformité urbanistique des lieux (à l’époque à tout le moins). Curieusement, le tribunal civil de Bruxelles n’est pas le dernier conscient de cette autonomie des polices, lui qui souligne (à bon droit) que « cette irrégularité n’empêche pas en tant que telle l’occupation effective du bien ».

Dans sa motivation, cette incise urbanistique n’a dès lors pas lieu d’être ; aussi aurait-il gagné à l’en expurger.

6. Exécutoire (c’est-à-dire pouvant être mis en œuvre malgré le fait qu’un appel est interjeté), le présent jugement est cependant frappé d’appel (limité, semble-t-il, à l’obligation imposée par le tribunal de décrocher un permis d’urbanisme).

Dans l’attente d’une nouvelle décision, qu’il inspire néanmoins d’autres associations éventuellement tentées d’apporter leur incontestable dynamisme à la lutte contre la vacance immobilière ; que celles-ci commencent, dans l’immédiat, par solliciter un agrément, trop rarement réclamé.

Votre point de vue (4 réactions)

  • Le 12 avril 2016 à 21:33, par Amandine

    L’article 16 de la Constitution stipule, ce qui concerne le droit de propriété :
    « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».

    L’article 23 de la Constitution belge stipule :
    « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.

    À cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l’article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.

    Ces droits comprennent notamment :

    ... 3° le droit à un logement décent ;"

    Actuellement, il y a à Bruxelles un grand manque de logements ainsi que de terrains disponibles pour en construire de nouveaux.
    C’est en raison de cette pénurie que la Ville de Bruxelles a pris cette ordonnance.
    Afin que des êtres humains ne soient pas obligés de dormir dans la rue alors qu’il y a des logements inoccupés dans la ville.

    Dans le cas en question, le propriétaire n’est pas privé de sa propriété, mais condamné à mettre fin à son occupation.

  • Le 7 avril 2016 à 10:39, par Denis Luminet

    A propos de "nature particulière du demandeur" : à Bruxelles, en face de chez moi , un logement social est inoccupé depuis au moins un an (on y a fait quelques travaux...puis oublié en partant d’éteindre la lumière qui a brûlé jour et nuit durant des semaines - merci la planète). Le "Prix Tartuffe 2016" sera-t-il partagé entre les sieurs Yvan Mayeur et Nicolas Bernard ?

  • Le 6 avril 2016 à 17:26, par Gisèle Tordoir

    Je suis sciée à la lecture d’un tel article...Le bien appartient à des propriétaires...En quoi cette association a-t-elle un quelconque droit de mise à disposition de ce bien qui ne lui appartient aucunement ???"La propriété "est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue", n’est-il pas ??? A défaut, il s’agit, purement et simplement de réquisition ; et cela a un parfum nauséeux...Pourquoi une telle procédure est-elle possible à l’encontre de propriétaires privés alors qu’il y a plein de bâtiments publics vides...?A qui, à Bruxelles, cette association compte-t-elle faire profiter de ces biens privés ???Une petite idée, non ???

  • Le 6 avril 2016 à 14:50, par skoby

    Je trouve que le Juge n’a pas été "trop" clément. Il laisse le temps aux propriétaires
    de régler le problème.
    Après tout ce bien leur appartient !

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